高价拿地留后遗症，保利地产净利预减4.7%，仍无缘前三

和许多同行一样，保利地产增速达到近10年的最低点。

市场承压之下，龙头房企销售规模出现罕见的倒退，仅为数不多的企业继续保持增长。

日前，保利发展公布，2021年公司实现签约面积3333.02万平方米，同比减少2.23%，而签约金额同比上升6.38%，达到5349.29亿元虽然销售增速继续放缓，但放在大环境中犹属于表现较佳由于TOP3房企出现爆雷，连续多年稳居行业第五后，保利地产难得实现排名的晋级，上升至第四

此外，2021年保利发展营业总收入同比增长17.2%至2850.48亿元，但受结转的房地产项目毛利率下行所累，营业利润则同比下降4.85%至497.32亿元。

多家证券机构指出，保利发展结转项目毛利率的下滑幅度超过预期，由此带动利润出现超过预期的下滑，但鉴于毛利率的下行是行业大趋势，同时作为优质央企，保利发展在房地产调整期多项数据的表现仍然优于行业整体水平。

仍无缘前三，销售增速降至近十年低点

时代财经统计得知，2021年保利发展实现签约金额5349.29亿元，同比上升6.38%，增速虽然达到近10年的最低点，但在市场销售承压的大环境，该销售表现远远优于行业的平均水平。

克而瑞公布的数据显示，2021年百强房企全口径销售额合计同比减少3%，其中销售规模呈现负增长的房企数量较2020年有明显提升，2021年为36家，而2020年仅有16家。

过去一年，五强房企中仅有融创和保利发展实现销售规模的正增长，从增幅来看，保利发展优于融创时代财经了解到，2021年融创实现销售金额为5973.6亿元，同比增长4%

值得一提的是，曾是行业老大的保利发展自2013年之后便无缘前三甲，尤其是在不少房企依靠高杠杆，高周转实现大举扩张的时期，其更是由于规模的缓慢增长饱受争议。

2017年12月的股东大会上，时任保利发展董事长的宋广菊明确表示未来两至三年，也就是2019—2020年，公司要重回行业前三，但在那一年保利发展被年度黑马融创反超，排名跌至第五。

纵观2017—2020年，碧桂园，万科，恒大，融创和保利发展稳定在五强之列，其中保利连续四年位居第五，但2021年由于恒大出现财务危机，销售金额大幅倒退导致排名滑落，保利发展借此从第五上升至第四。行业板块中，消费者服务，公用事业，软件与服务排名前三，恒生地产类指数涨幅为0.45%，排名第一。

保利发展未曾公开2021年的销售目标，但国金证券在其报告中提到，保利发展2021年销售金额5349.29亿元，实际上相当于年初目标约97%，尽管未达目标但仍优于行业平均水平克而瑞的数据显示，2021年百强房企平均业绩目标完成率仅约88%，创下近6年的最低值，此外在披露年度业绩目标的部分百强房企中，截至2021年12月末，有超过8成房企未完成全年业绩目标

增收不增利，盈利水平继续承压

财务指标方面，2021年保利发展的营业总收入同比增长17.2%至2850.48亿元，增幅较2020年的3.06%扩大不少，但不及2018年的32.66%和2019年21.29%。香港市场，恒指跌幅为-0.12%，报26320.93点。。

尽管营业收入实现正增长，但营业利润却出现一定幅度的下调时代财经了解到，2021年保利发展实现营业利润497.32亿元，同比下降4.85%，利润总额为500.01亿元，同比下降4.83%，归属于上市公司股东净利润为275.77亿元，同比下降4.74%，归属于上市公司股东的扣非净利润为268.55亿元，同比下降4.78%

保利发展在其公告中说明，营业利润的下降乃是结转的房地产项目毛利率下降所致时代财经统计得知，2018—2020年，保利发展的毛利率分别为32.49%，34.96%和32.59%，2021年中期为32.50%，2021年前三季度进一步下降至29.82%值得一提的是，保利发展曾在2021年半年度报告中指出，未来伴随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压

实际上，增收不增利是整个房地产行业的大趋势，主要由于2017—2018年低毛利率项目进入了结转高峰期时代财经统计得知，2021年中期，前30强上市房企中仅有招商蛇口实现毛利率的同比增长，而毛利率超过25%的房企仅有11家，其中以保利发展的32.50%为最高，净利率方面，则仅有4家房企出现同比上调，净利率高于15%的房企仅有7家，其中保利为16.3%

多份研究报告指出，伴随着保利发展高价低逐渐结转完毕，且拿地毛利率开始回升，在融资市场偏好优质房企以及它们更受购房者信任的背景下，保利发展未来的盈利能力预期将得到改善。

根据申万宏源研究，2021年全年，保利发展新增建面2722.3万平平方米，同比—14.5%，对应拿地金额1856.8亿元，同比—21.1%，拿地金额占销售金额的比例为34.7%。

保利减少投拓开支实际上亦是行业的缩影根据克而瑞，百强房企中有7成出现拿地金额的同比下滑，行业内呈现房企投拓积极性的整体明显下降，2021年百强房企拿地销售比为0.25，降至5年来最低点