2021年房地产销售规模突破18万亿，房企调速换挡

2021年，房地产行业在周期性波动中调速换挡，开始转向健康发展，深处其中的房企也在激变市场中面临调整。

过去这一年，多样的调控政策打破了房地产原有的发展路径，市场在下半年转向但房地产行业仍韧性十足，规模天花板再次被突破

在2022丁祖昱评楼市年度发布会上，易居企业集团CEO丁祖昱称，2021年全国商品房销售面积达到18.3亿平方米，销售额达到18.7万亿，再次双双创下历史新高。

这一数据颇为出人意料在2020年全国商品房销售面积，销售额分别达到17.6亿平方米，17.36万亿元，创下历史新纪录之际，业内的普遍认为2021年将告别增长毕竟，房地产商品房销售额2017年历史上第一次突破13万亿后，就一路上升至今年的18.7万亿元

大水大鱼，是此前地产大周期的必然趋势在行业上行通道中，房企规模也狂飙猛进可是2021年，房地产结束了共同增长在政策重拳出击下，楼市强弱转化，行业流动性趋紧，房企业绩增速普遍下降，规模完成率也不及预期

2021年，百强房企整体表现不及去年同期，年内累计业绩同比降低的企业数量增加。

据中指研究院分析，2021年，有158家房企破百亿，41家房企破千亿但伴随着行业逻辑变化，百亿企业业绩增长逐步放缓，销售额平均增速为4.2%，远低于2017年的36.9%，行业进入降速求稳通道

具体来看，2021年，TOP3房企门槛值为5976.0亿元，较上年下降14.8%，TOP10房企门槛值为2903.0亿元，较上年增长0.4%，TOP30房企门槛值为1218.9亿元，较上年下降6.7%，TOP50房企门槛值872.2亿元，较上年增长1.4%，TOP100房企门槛值为330.8亿元，较上年下降0.7%。

同时，不少机构均表示，2021年规模房企销售增速出现负增长，规模房企整体的目标完成情况不及历史同期。

中指研究院称，从公布年度销售目标的32家代表企业来看，2021年房企销售目标完成率总体明显低于去年，均值为90.1%。2012年以来我国花椒产量维持在30万吨以上，2020年我国花椒产量首次突破45万吨，年度产量为46万吨。

克而瑞地产研究中心指出，在披露年度业绩目标的部分规模房企中，截至2021年12月末，绿城，华润，滨江，正荣，越秀，大发等企业的销售目标完成率均在100%以上，有逾8成房企未完成全年业绩目标，全年房企销售平均目标完成率不到90%，明显低于过去三年105%以上的平均水平。

根据中指研究院数据，行业前15房企的目标完成率，仅华润达成业绩目标，目标完成率超90%已属较好水平业绩增幅来看，前15仅有招商，华润，金地三家实现超10%增长，龙湖增幅7%，排前15第四

对于今年房企销售情况，亿翰智库认为，房企销售业绩目标完成度不足100%是市场行情调整的直观体现。

亿翰智库进一步指出，行业集中度的整体走势还得看企业类型由于三道红线的硬性约束，企业可供使用的杠杆空间受限，财务质量优良，且杠杆有空间的企业或能迎来一定发展利好

当下，央企国企和稳健型民企在财务方面展现出优势央企国企具有背景优势，信用优势和基础沉淀较优，即使在严厉的政策调控下，企业在融资上也有优势存在，不太可能存在融不到钱的情况

未来，稳健型民企将以下三方面优势，大概率能够保持稳定的市场占有率。中商产业研究院预计2021年中国花椒主产区产量将达50.9万吨。

第一，杠杆的使用较为克制，在金融端，评级端的信用基础较优，所以即使信用遭到挑战，恢复速度较之一般的高杠杆企业也更快，

第二，由于过往发展较为稳健，所以仍有一定的杠杆空间可供使用，能够在需要时获取一定的土地储备，

第三，民企机制较央企国企更灵活，加之较优的信用基础，所以更容易成为国央企的优选合作伙伴。。

近期，来自证监会等监管层的消息显示，在满足企业正常合理融资需求的基础上，一些经营状况良好，内控机制相对完善的房企，其债券融资得到了主管部门重点支持。

包括中海，保利以及金科，龙湖在内的几家房企相继完成债券发行，碧桂园拟发行规模为50亿元的中期票据已在反馈中，招商蛇口，融创，金科等多家公司计划发行的ABS陆续得到交易所反馈民营房企稳健的代表龙湖近期发行了一支10亿元的债券，期限为15年，票面利率仅为3.70%，龙湖也连续5年保持了三道红线的绿档水平

此外，区域深耕型民企也将在新周期中展现出差异性布局的优势比如杭州本土房企滨江，凭借杭州乃至浙江市场旺盛需求，今年业绩表现突出

亿翰智库数据显示，2021年，百亿企业长三角城市群的销售额贡献最大，占比达到37.9%这一城市群供需两端支持性政策落地更早，区域内需求旺盛，市场率先恢复，销售占比同比提升1.2个百分点而滨江2021年在杭州14个区域约有50余个在售项目，并极其注重在浙江深耕，做大了市场占有率

经历了2021年阵痛后，明年房地产市场或将变得更为理性，房企也将在规模和财务天平中寻求平衡发展。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，2021年的市场表现，将会对2022年房企业绩目标的设定产生一定的影响，已经有包括万科，恒大等头部房企明确表示下调经营目标，预期会有多数房企跟进下调经历过2021年的行业重塑，房地产行业要开始习惯于新的发展逻辑，其中就包含对规模持续增长的执着

58安居客房产研究院分院院长张波也表达了类似看法，以往业绩完成率是房企极为重要的考评要素，但近几年受到房地产金融严调控的影响，稳健的财务结构，有序的规模增长，合理的利润水平，对于房企来说变得更为重要。

从长远发展逻辑来看，部分房企更倾向于提升财务的健康度，为完成业绩而大规模提高营销费率的现象，将明显减少。

2021年12月，中央政治局会议明确提出:支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环回归市场真实需求，追求长期主义是未来每个房企的必修课